住宅ローンを抱えていらっしゃる方は、ずいぶんといらっしゃることと思います。
返済方法もいろいろあり、元利均等返済や元金均等返済やステップ返済、また、ボーナス併用返済や、毎月均等返済、利息にしても、固定金利型や変動金利型と、いろいろと検討された結果の返済方法になっているはずです。
その中に、「繰り上げ返済」というものがあります。
繰り上げ返済とは、住宅ローンの返済期間中に、毎月の返済とは別に手元の預貯金に余裕があるときに、残高の一部、または全てを一括で返済することを言います。
通常の住宅ローン返済では、返済額が「元金返済額」と「利息返済分」とに充てられます。
繰り上げ返済をすると、全額元金に充てられて、「ローン残高」が減ってきます。
そうすることにより、総返済額が減るだけでなく、それより先の返済額の軽減につながったり、返済期間の短縮につながります。
例えば、3,500万円を30年間2.8％の金利で借り入れるとしましょう。
その場合、毎月143,813円を、30年なので360回返していけば、3500万円を返し終わることになります。
毎月返済額143,813円を単純に360回で掛け算したところ、約5,177万円となるので5,177万円−3,500万円＝1,677万円が30年間の2.8％利息支払分となります。
この毎月返済額143,813円は、3500万円に対する「元金返済分」と先ほどの1,677万円に対する「利息支払分」の2つで構成されています。
このように、毎月返済していく143,813円は元金返済分と利息返済分で構成され、元金返済分の金額により、借入金額（ローン残高）が減る仕組みになっています。
「繰上返済」とは、決められた毎月返済額以上の金額を返済してローン残高を予定より早く減らしていくことです。
例えば、上の「3回目の返済」に143,813円以外に5,000,000円返済します。
その場合には3回目の返済が以下のようになり、「元金返済分」と「借入金額（ローン残高）」の金額が変わります。
【例】（元利均等返済；ボーナス時加算額なしの場合）。
借入金額：3,500万円。
借入期間：30年。
借入金利：2.8％。
１回目の返済額 143,813円。
内訳 元金返済額 62,147円。
利息返済分 81,666円。
ローン残高 34,937,853円。
２日目の返済額 143,813円。
内訳 元金返済額 62,292円。
利息返済分 81,521円。
ローン残高 34,875,561円。
３回目の返済額 143,813。
内訳 元金返済額 62,437円。
利息返済分 81,376円。
ローン残高 34,813,124円。
のところ、３回目で500万円多く返済したとします。
内訳 元金返済額 5,062,437円。
利息返済分 81,376円。
ローン残高 29,813,124円となり、残高が500万円減ります。
「繰上返済」とは、このようにローンの元金返済分を前倒して（繰上げて）返済していくことを指します。
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住宅ローンの借り換えについて
住宅ローンの借り換えとは、現在借りている住宅ローンをより有利な条件で借り入れをし直すことです。
借り入れをし直すことにより、ローンの毎月返済額を減らしたり、ローンの総返済額（元本＋利息）を減らしたりできるからです。
日銀のゼロ金利政策は解除されましたが、現在は一頃に比べてまだまだ低金利です。
現在の低金利のもとで借り換える事によって、住宅ローンの金利が高い時期に住宅ローンを組まれた方のローン返済額を大きく減らすことができる可能性があります。
近年では、金融機関もいろいろと工夫していて、住宅ローン借り換えの利便性や多様化が向上しています。
有利な条件で借り入れをし直すことを考えている方にとっては、うれしいことです。
借り換えを行うことによりどれくらいのメリットがあるのか、シミュレーションをしてみることもいい方法です。
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi
こちらのサイトから、シミュレーションできますので、試してみてください。
また、長期金利の上昇につられて住宅ローン金利も上がり気味になっていることで、今後住宅ローン金利は徐々に上昇すると考えている方もいらっしゃっり、そのような方達も住宅ローンの借り換えを検討されているようです。
金利が高くなる前に、長期の固定金利に借り換えれば安心というわけです。
住宅ローンの借り換え時の注意点としては、同一の金融機関では借り換えはできないと言うことです。
現在借りている金融機関とは別の金融機関で借り入れし直す事となります。
たとえば、Ｓ銀行からＳ銀行への借り換えはできず、Ｓ銀行からＭ銀行、あるいはＳ銀行からＸ信用金庫への借り換えということになります。
都市銀行も地方銀行も、独自の金利設定や返済計画を開発しているようですから、いちど窓口で相談されてみてはいかがでしょうか。
借り換え時の手数料・保証料・登記費用等がいくらくらいなのか、借り換えることによりどれくらい支払いが軽減されるかなど、具体的に説明していただくことによって、借り換えのメリットがわかるはずです。
預金連動型住宅ローン
預金連動型住宅ローン長年の夢であった住宅やマンションを購入しても、ほとんどの方はその後の長期のローンの返済に追われることになります。
ですからローンを組む前は金利には非常に敏感になります。
金利にも固定と変動がありますが、将来の経済情勢は読めませんので、どちらを選ぶかはある意味賭けに近いでしょう。
しかし、住宅ローンの返済は当初は利息部分を返済するようなものです。
つまり元金がなかなか減らない。
利息はこの元金についてかかってきますから、元金を減らせば利息も減るわけです。
今まではこの元金を減らす方法として代表的なのが、余裕資金ができたときに元金部分を繰り上げ返済するという手がありました。
ただ、これはよほど余裕がなければできない方法です。
というのも住宅ローンを組むほとんどの方は働き盛り。
つまり結婚をして家庭を持って、子供が生まれ、これからお金がかかる時期に差し掛かるからです。
私も住宅ローンの繰上げ返済をしましたが、結局たった１回きりしかできませんでした。
そんな話はさておいて、従来の繰上げ返済に代わる利息部分の返済額を減らし、さらに自由に使えるお金も残せる方法ができました。
それが「預金連動型住宅ローン」です。
例えば3000万円の住宅ローンを組んだとします。
その銀行に預金が1000万円あったとします。
この場合、1000万円の繰上げ返済と同じ効果が「預金連動型住宅ローン」では得られます。
つまり差引き2000万円に対して金利がかかり、実質2000万円のローンを組んだと同じ効果が得られるわけです。
さらに1000万円の預金は自由に使えるので、繰上げ返済のように全額余裕資金がローン返済に消えることはありません。
また、最初からそれだけの資金があったらローン返済に充てるよ、というのももっともです。
最初に資金がないのが普通ですから、この「預金連動型住宅ローン」を開設して、少しずつ貯めていくこともできます。
貯めた金額が元金から控除され、利息が減る仕組みになります。
ただ、「預金連動型住宅ローン」は通常の住宅ローンより金利が高めに設定されているので、その辺はご自身の返済計画と将来設計との見合いになりますので、十分調査研究をしてください。
また預金には利息がつきません。
単に預けるだけになります。
ただ、見かたを変えると、1000万円の預金があり、住宅ローンの金利が３％の場合、1000万円×0.03＝30万円の利息が節約できるわけです。
なにぶんにも20年、30年の長期にわたる計画ですから、しっかりとご自分の人生設計を立てることが重要だと思います。
また住宅やマンションを購入したときには必ず住宅ローン減税を申告されていると思いますが、この点でも繰り上げ返済よりも有利です。
つまり、普通預金がローン残高より控除されていても、住宅ローン減税では普通預金の控除額は関係なく、全額が住宅ローン減税の対象となります。
しかし、「預金連動型住宅ローン」はどの銀行でも扱っているわけではないので、ローンを組む前に取扱銀行を決めてください。
現在の取扱銀行は東京スター銀行のスターワン住宅ローン（ただし変動金利です。
将来の金利変動に関しては赤信号かもしれません。
また返済は60歳までで、過ぎると一括返済ですので、その点はご注意を）、関西アーバン銀行の金利キャッシュバックサービス付き（ただしこの商品は東京スター銀行のように預金残高相当分は金利がゼロではなく年利0.5%となります。
つまり通常のローン残高には通常のローン金利が適用され、預金残高分の金額には年利0.5%の金利がつくということです。
東京スター銀行と比較するとこの点がデメリットです）、北日本銀行の「預金連動型住宅ローン『家族愛』」（この商品は東京スター銀行と同じ運用法で、さらに原則として、全てのご契約者に金利上乗せなしで、ガン保障特約付団信を付保しています）。
このほかにもあるかもしれませんが、住宅ローンは普通の人にとっては一生に一回の冒険です。
ですから研究に研究を重ねて慎重に選ぶのが第一です。